mercredi, 17 novembre 2021 12:53

L’action du Gouvernement pour relancer la construction de logements et accroître l’offre abordable

L’action du Gouvernement pour relancer la construction de logements et accroître l’offre abordable Pixabay License libre de droit

Les métropoles et les grandes villes sont en tension depuis 15 ans. C'est un sujet récurrent sur un territoire très attractif et particulièrement dans les grandes villes, et même la campagne est concernée. Depuis deux ans, la crise covid-19 aidant, le marché immobilier se porte particulièrement bien en Charente-Maritime, même s'il y a des variations selon les communes. Ce qui entraîne en certains endroits des difficultés pour les familles à trouver un logement, tant sur le marché du locatif que de l'accession à la propriété.

Sur le plan national, l'une des réponses du Gouvernement est de relancer la construction de logements et accroître l’offre abordable.

Entre 2007 et 2020, les prix des logements anciens ont progressé de 11% au niveau national masquant de grandes disparités territoriales : 36 % dans les 10 plus grandes villes de France et 17,5 % dans les 50 plus grandes et – 10% dans les zones rurales. Ces chiffres sont le résultat d’une demande de logements significativement supérieure à l’offre dans les principales métropoles du pays. Malheureusement, les efforts trop timorés pour construire dans ces territoires en tension ne vont pas pouvoir inverser cette tendance. Les indicateurs de la construction sont en déclin dans les territoires tendus : 240 000 logements collectifs autorisés dans les métropoles, les grandes villes et les principales agglomérations du pays en 2017, 210 000 juste avant le premier confinement, depuis, nous sommes restés sous la barre des 180 000 logements collectifs autorisés dans les territoires tendus avec un décrochage qui s’observe aussi sur le logement social.

Cette situation est paradoxale : la France a encore besoin de construire des logements, en particulier là où les marchés immobiliers et locatifs sont les plus tendus.

Freiner la construction dans ces territoires, c’est organiser l’éviction des plus pauvres en dehors des villes et des métropoles, c’est condamner une partie de la population active à s’éloigner de son lieu de travail à cause du coût du logement. C’est aussi ne pas prendre en compte l’évolution démographique : d’ici à 2070, la population française devrait gagner près de 10 millions d’habitants !

A court terme, créer des emplois dans des métropoles sans construire les logements pour les salariés revient à organiser leur éloignement du lieu de travail. En accroissant les trajets pendulaires, on favorise les émissions de carbone et on rate le rendez-vous de la transition écologique.

Le Gouvernement est mobilisé depuis plusieurs mois pour lever les freins à la construction.

  1. Il a signé un protocole avec l’USH, et les principaux financeurs: la Caisse des dépôts et Action Logement sur l’objectif de 250 000 logements sociaux construits en deux ans.
  2. Il a porté le fonds friches de 300 à 650 M€. Ces moyens accélèrent le recyclage de ressources foncières qui génèrent des chantiers et un volume d’activités pour le secteur de la promotion immobilière et de la construction.
  3. Il a demandé à François Rebsamen, maire de Dijon et président de Dijon Métropole de présider une commission pluraliste sur la relance de la construction dans et par les territoires. François Rebsamen a remis les recommandations de la commission au Premier ministre le 22 septembre. Elles sont très claires : Etat, collectivités, promoteurs, bailleurs sociaux mais aussi citoyens, nous devons réhabiliter l’acte de construire et lutter contre le discours malthusien, pour les jeunes, pour les salariés de la première ligne, pour les travailleurs clés, mais aussi pour les générations futures.

Pour inciter les territoires tendus à construire à des niveaux ambitieux, le Premier ministre a annoncé au congrès HLM de nouvelles mesures en faveur de la construction et du logement abordable.

  1. Dans chaque territoire tendu, des contrats de relance du logement seront signés, avec des objectifs de construction de logements collectifs donnant lieu au versement d’une aide forfaitaire de 1500 € par logement. 175 M€ du plan de relance sont redéployés à cette fin. Une instruction a été diffusée aux préfets le 29 octobre avec pour objectif de signer les contrats avant le 31 mars.

Pour que les communes soient incitées fiscalement à délivrer les permis de construire pour les logements à loyers sociaux et abordables :

  1. la TFPB fait désormais l’objet d’une compensation intégrale de la part de l’Etat pendant 10 ans pour les logements sociaux agréés en 2021 et jusqu’à la fin du mandat municipal si les résultats à mi-parcours montrent un véritable rebond. Le PLF2022 a fait l’objet d’un amendement du Gouvernement pour introduire cette disposition.
  2. l’exonération de la TFPB pour le logement intermédiaire qui fait par ailleurs l’objet de plusieurs mesures d’assouplissement dans la continuité de la suppression de l’agrément en loi de finances 2021 est remplacée par un crédit d’impôt d’un montant équivalent pour les porteurs de projet. Un amendement du Gouvernement a été déposé en ce sens. Un accord sera signé en nveombre avec les principaux opérateurs de logement intermédiaire pour dynamiser la construction de cette offre et la promouvoir comme solution auprès des ménages potentiellement intéressés.

Pour lever la contrainte foncière :

  1. l’Etat fera preuve de transparence avec la mise en place d’un inventaire en temps réel des parcelles cessibles. Il engagera le recensement exhaustif des ressources foncières disponibles dans les territoires en tension. Une instruction à destination des préfets sera diffusée à la mi-novembre. Le Premier ministre les réunira ainsi que les directeurs généraux des établissements publics fonciers d’Etat et la direction immobilière de l’Etat pour dresser un point d’étape avant la fin de l’année 2021.
  2. Un appel à manifestation d’intérêt sera lancé début 2022 pour des projets de construction, exemplaires sur l’optimisation des droits à construire, ciblés sur le logement social, le logement intermédiaire et le logement étudiant.

Pour favoriser le logement financièrement accessible :

  1. les propriétaires privés sont incités à proposer des loyers plafonnés dans le parc existant grâce au dispositif « Louer abordable » qui est rendu plus attractif pour les logements en territoires tendus. Un amendement du Gouvernement au PLF2022 transforme la déduction en réduction d’impôt pour intéresser davantage de propriétaires. Les décotes sont calculées sur la base des loyers réels observés dans chaque commune. Les réductions d’impôts sont calibrées en fonction des efforts réalisés sur les loyers avec une incitation plus forte pour les propriétaires acceptant l’intermédiation d’associations et d’agences immobilières à vocation sociale afin de loger les ménages les plus fragiles.

Compte tenu des tensions très fortes sur les prix en Ile-de-France :

  1. un plan francilien pour relancer la construction de logements a été établi par le préfets de région et les préfets de département.
  2. Le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement sera actualisé pour intégrer des objectifs de production de logement à l’intérieur de la métropole du Grand Paris et ainsi, favoriser des PLUi ambitieux à la hauteur des besoins pour loger la population. La révision sera engagée lors du comité régional qui se réunira le 17 décembre.
  3. Chaque quartier de gare du Grand Paris Express accueillera au moins une pension de famille.

Les quartiers de gare du Grand Paris doivent constituer les démonstrateurs de la ville de demain tout en répondant aux défis de la mixité sociale et du rapprochement habitat-emploi tel que le Premier ministre l’a décrit lors de son discours devant le comité stratégique de la Société du Grand Paris.

  1. Un pack Etat constitué de la SGP, de Grand Paris Aménagement, de l’EPFIF ainsi que des principaux partenaires de la politique du logement (Action Logement, Banque des Territoires et secteur HLM) sera proposé à chaque collectivité qui souhaitera bénéficier d’un accompagnement sur mesure avec toute la puissance de frappe des acteurs publics ainsi coordonnés pour aménager les futurs quartiers de gare.
  2. Le foncier détenu par la SGP et l’Etat sera utilisé pour que les quartiers de gare contribuent aux rééquilibrages territoriaux nécessaires en Ile-de-France (notamment pour aider les communes sous les 25% de logements sociaux au titre de la loi).
  3. Pour inciter les élus à construire des logements sociaux, le premier peuplement sera établi en étroite collaboration avec le maire, notamment pour les publics relevant du contingent Etat afin de favoriser le logement des travailleurs clés dans ces nouveaux quartiers.
  4. Afin de réguler le foncier sur les parcelles des quartiers de gare détenues par les opérateurs de l’Etat, les cessions de charges foncières ne seront pas réalisées aux enchères mais selon un dispositif promouvant la qualité des projets.